案例解析合同法定解除权的行使条件 作者：未知     时间：2019-12-28    来源：互联网

一、基本案情

2013年12月21日，原告刘某与被告曹某签订了一份《二手房买卖协议》，被告将两套260㎡，总价为玖拾壹万圆整的三房两厅的房屋卖给原告。合同约定签订合同之日原告支付被告购房定金壹拾伍万元整，并对房产过户办证等事宜也进行了约定。合同签订后，原告于当日将购房定金支付给被告，被告当场写下收据。但是由于被告欠他人债务，其所有该两套房屋已经被桂林市某县人民法院依法查封，并已经进入执行阶段。

原告诉称，由于被告在出卖该房屋时未告知由于其对外欠款已被依法查封的事实，致使原告在与其签订《二手房买卖协议》并支付购房定金后，无法实现购房的合同目的，因此于2014年7月24日向本院提起诉讼，请求：1、判令解除原被告双方签订的《二手房买卖协议》，并判令被告双倍返还原告购房定金30万元；2、本案诉讼费用由被告承担。

审理中由于被告经本院公告合法传唤，无正当理由拒不到庭，遂对其缺席判决。法院认为，被告的违约行为致使原告不能实现购房协议的目的，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条款第四项、第一百一十五条，《中华人民共和第一国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出支持原告诉讼请求的判决。

宣判后，双发当事人均未提出上诉，判决现已生效。

二、案件剖析

准确处理本案的关键是认定原告是否享有合同解除权。合同解除权指的是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，它包括约定解除权和法定解除权，本案中当事人行使的正是法律赋予的法定解除权。

根据《合同法》第九十四条的规定，合同法定解除情形有：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

本案中，原告依约给付被告购房定金，但被告收取该购房定金后，未按合同约定履行义务，其行为已严重违约，且被告所卖给原告的两套房屋已经被法院依法查封、执行，被告的违约行为致使原告不能实现购房协议的目的，根据《合同法》第九十四条第一款第四项的规定，本案满足法定解除权的行使条件。

当然，一方当事人履行合同过程中存在违约行为，但并不必然导致另一方当事人享有合同解除权。只有在一方当事人的违约行为已构成根本性违约致使双方不能实现合同订立目的时，另一方当事人才享有法定解除权。

三、相关知识

关于启动法定解除的方式，我国的法律从忽视到逐步加深研究，在《合同法》统一该制度时，对于方式也做了相应的规定，具体为：

第一，以“通知”的方式启动解除。“当事人决定法定解除后，应当将解除的意思通知对方。”所谓通知，是指特定的人将某一具体事项明确告知对方，让其清楚相关事宜。对于通知是否要特定的形式，我国法律并未严格限制，当事人只要是以“通知”的形式向对方表达解除合同的意思即可；

第二，解除的“通知”采用到达主义，以到达对方为标准，只有通知到达了相对人，解除才发生效果。到达主义是指当事人解除合同的通知到达相对人，这里并不苟求通知一定是亲自告知当事人，而是指解除的意思表示通知到达相对人能够控制并且应当了解的地方。①比如，解除权人如果是以邮箱的方式通知相对人，则该通知需要进入相对人的邮箱内即可，如果有指定邮箱则需寄往指定邮箱，如果没有则只需要寄往当事人能够接收、控制范围内的邮箱即可；

第三，在“通知”到达后，相对人并不是被动的接受，而可以对解除行为提出异议，一旦有异议，可以请求人民法院或者其他仲裁机构确认解除的效力。“异议”可以是相对人对解除权人是否享有解除权或者解除权人解除权的行使有不同的意见。提请至司法机关来判定该解除合同是否有效，这是一个确认之诉。由于单方就可以启动法定解除，只是根据一方的意思表示即可，故而，解除人与相对人的权益是不对称的。相对人权益的保护较为薄弱，故当一方当事人法定解除合同存在一定的问题时，为了保护相对人的权益，让司法机关通过确认解除效力的方式来审查解除的合法性。这样不仅一方面均衡人解除双方的权益，避免了解除人权利的滥用，一方面又能促进稳定市场交易秩序；

第四，法律法规要求特定手续的，应当按照要求办理，比如批准、登记等。一般情况下，法定解除仅需单方的意思表示即可，但是，在某些特殊的情况下，需要办理一些手续，比如批准、登记等，解除人应当依据相关法律的规定办理所需要的手续。解除的行使方式，在《合同法》统一解除制度后被第96条整体规定，要求当事人可以通过“通知”的方式启动解除，将其解除的意思传达给对方，让对方知晓，相对人在收到通知后，有权对解除这件事情提出异议。这里需要主要的是，法定解除是全体针对全体的，在有多个当事人情况下，不可以仅对其中一部分当事人解除，而对一部分当事人不解除，法定解除不可分，要么全体解除，要么继续履行合同。

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